こんにちは、ユウリです。
一戸建てを建てたいと思い、2017年１月から住宅展示場を回り始めました。
最初に回ったのが「住友林業」の住宅展示場でした。
木造住宅を建てたいなら、住林でしょ
最初に住友林業を訪れた理由は、建築士をしている友人が住友林業の平屋を建てていたから。
彼の住宅は40坪の平屋でモデルルームのような立派なおうちです。
建築士が選ぶメーカーなら間違いはないと思い、最初に行ってみることにしました。
住友林業といえば、木造住宅では一人勝ちです。ほかに有名なところといてば一条工務店ですが、住友林業ほどは売れてないような。
木造の軸組工法で、木の柱で建てる昔からの日本の工法を採用しているメーカーですね。
住宅展示場にいた営業マンはまだ20代と思われるお姉さんでした。
友人は住友林業のビックフレーム工法を勧めていたので、そのあたりを詳しく聞きたかったのですが、工法や構造についての説明はあまりなかったです。（私の聞き方が悪かったのかも）
住友林業はとにかく「木押し」です。
営業マンが力を入れて解説して来たのが、「床材を選べます！！」ということ。
住友林業は床材の種類がたくさんあり、好きなものを選べるのです。
椋（むく）の床材とかね。薄い茶色のものから濃い茶色のものまで、たくさんの種類が揃えてありました。
営業マンは「こんなにたくさんの床材が選べるんですよ。奥様、どれがお好みですか？」と聞いてくれました。私は床材選びにそこまで心惹かれませんでしたけど(笑)
パンフレットとかを見ると、床がキレイに写ってますね。
木のぬくもりあふれるナチュラルな家づくりがしたい人にとってはとても魅力的だと思いました。
土地持ちが進められる「賃貸併用住宅」とは
我が家は150坪の土地を所有しています。この土地は祖母から譲り受ける予定になっている土地です。
ハウスメーカーの営業マンに伝えると、めちゃめちゃ食いついて来るんですよねぇ…(汗)
すでに土地を持っている＆大きい土地となれば、うってつけの「カモネギ」なんでしょうかわ
ハウスメーカーはまず勧めてきます。「賃貸併用住宅」を。
賃貸併用住宅とは、１棟の建物の中に「人に貸すためのアパート」と「自分の住むための住宅」を兼ねている住宅のことです。
３階建にして、１～２階を貸しアパート、３階部分を自分の居住スペースにしても良し。
２階建にして、自宅の横に賃貸部分をくっ付ける形にしても良し。形態は自由が利くようです。
賃貸併用住宅のメリットは、住宅部分のスペースが全体の半分以上あれば、住宅ローンが使えること。
住宅ローンは、アパートローンに比べて低金利なのでお得と言うわけです。今なら住宅ローンは変動金利で0.5％という超低金利で貸してくれるところもありますからね。
アパート部分を設けて家賃収入を得ながら、ローンを返済することができるよ！一石二鳥だね！というのが、売りなんですね。
住友林業は賃貸併用住宅を売りたいのか、展示場のモデルハウスにも「賃貸併用住宅」の旗が建っていました。
「うちでは賃貸併用住宅もできますよ！一括借り上げサービスと言って、住友林業レジデンシャルがアパートを借り上げて家賃を保証します！」
と言うのです。
そのときは「一括借り上げってすごい！賃貸併用住宅いいかも！」と思って乗り気になったのですが、あとあと考えてみたらお得ではないことが分かりました。
住友林業の提案したプラン。ガレージ付きアパート
後日、営業マンがわざわざ我が家まで来てくれ、賃貸併用住宅の資料を持ってきてくれました。
「地元の不動産やに聞いて、この地域でどのような物件の入居率が高いのか、調べて参りました！」
そこで見せられたのが、ガレージ付きの立派なアパートでした。
「ここら辺のアパートはみんな青空駐車場なので、ガレージ付きの物件ならアパートに付加価値を付けられると思います！」
私が住んでいる地域は地方都市で、東京から電車で２時間かかります。ほとんどの人が車で移動しているようなところです。
たしかにガレージ付きのアパートはニーズはあるかもしれないけど…
こんな立派なアパートを建てたら、１億はするよね？というものだったんです。
この地域の家賃相場は５～６万円なのに、１億もする賃貸併用住宅を建てたら、アパート経営としては大失敗だと思います。
この営業マンの方、本当に一生懸命で、頑張ってやってくださっているのは伝わって来るのですが、勧めて来るものがハウスメーカーが売りたいものなんですよね。
営業マンも家を売るのがお仕事なので、賃貸併用住宅の良い部分しか言わないのは当然なんですけど。
一括借り上げサービス「サブリース」押してるけど、絶対損するよね？
あと、一括借り上げサービス。「サブリース」と言われているやつ。
ググってみれば、一目瞭然でオーナーにデメリットだらけで、ハウスメーカーだけが儲かるシステムになってることが分かります。
営業マンから説明を受けた内容はこんな感じでした。
・３０年間、空室があっても家賃を保証してくれる
・賃貸住宅の運営管理をやってくれる
・その代わりに家賃収入の３割はハウスメーカーに払う
え？これって儲かるの？という感じ。
新築してから10年間は家賃保証してもらわなくても、入居者は入るんです。それなのに３割も持っていかれてしまう。
築10年も経つと入居者が入らなくなるので、家賃はどんどん引き下げられてしまいます。そんで３割り持っていかれる。
これで儲かるはずがない！！
ざっくりと計算してみるとこうなっちゃうんですよ。30年間で120万円の赤字じゃないかい！
建築費用：5000万円（アパート部分のみ）
収益合計：48,800,000円（△120万円）
収益内訳を説明していきますね。
最初の10年間は家賃60,000円を保証してくれるとして、年間約2,000,000円（60,000円×4世帯×12カ月×0.7）
最初の10年間の家賃収入の合計額は20,000,000円です。
10年目からは家賃が8割に下がると仮定して、10年間の家賃収入は16,000,000円。20年目からはさらに8割下がると仮定して、12,800,000円
合計48,800,000円なり。
（20,000,000円＋16,000,000円＋12,800,000円）
試算がちょっと厳しいかな？
たしかに家賃収入を低めに設定してますが、これから人口が減少していくことを考えると、アパート経営はこのくらいは厳しくなるのではないでしょうか
結論、サブリースは元取れないです。
ハウスメーカーが最初の10年で丸儲けして、オーナーには何のメリットがあるのかサッパリ分かりません。
おわりに
住友林業の批判みたいになってしまったのですが、そのような意図はありません。ごめんなさい。
建築士の友人は住友林業の家にすごく満足している様子でしたよ。
賃貸併用住宅のサブリースを提案されたことで、一生で一番大きなお買い物である家づくりは自分でしっかり勉強して、自分の頭で考えなければダメだなと勉強になりました。
