わが家は2018年に戸建て住宅を新築しました。
わが家が借りた住宅ローンは約3000万円。
わが家の戦略は
”じぶん銀行の当初10年固定を借入期間30年で借りて、11年目で繰り上げ一括返済する”
というもの。
要は、低金利の住宅ローンを借りて、住宅ローン減税でたくさんお金を取り戻す戦略です。
これが最も節約できる住宅ローンの返済計画だと思っています。
わが家のプランですと、住宅ローン減税により3９万円の利益が出る計算です。
わが家の住宅ローン返済戦略を紹介します。
目次
住宅ローンで得するための５つの戦略
わが家の住宅ローンを少しでもお得に借りるための戦略は５つです。
- 金利が安いネット銀行を選ぶ
- 金利は「当初10年間固定」
- 返済方法を元利均等とする
- 住宅ローンの借入期間はできるだけ長く
- 借入後11年目で繰上返済
１金利が安いネット銀行を選ぶ
金利が出来るだけ低いネット銀行を選びます。
ネット銀行は借入時に払う必要がある「事務手数料」が高いのがデメリット。
ただ、ネット銀行は事務手数料が高いとはいえ、それ以上に金利が安いのでトータルでお得になります。
当初10年固定を選ぶ
住宅ローンの金利は「変動」と「固定」がありますが、わが家が選んだのは「当初10年固定」です。
当初10年固定の金利はかなり低いです。変動金利は現時点で低くても今後金利が上がる可能性があるので選びませんでした。
10年間安い金利が確実に適用される10年固定を選び、絶対に10年で返済する（正確には11年目で返済する）
というのがわが家がの戦略です。
当初10年固定の金利がいちばん安いのはじぶん銀行だったので、わが家はじぶん銀行から借りることにしました。
返済方法は「元利均等」で決まり
借入がスタートすると、元金と利子を払うことになります。
支払い方法は元金均等（がんきん・きんとう）と元利均等（がんり・きんとう）という2通りの方法があります。
■元利均等返済
毎月返す金額が同じ
■元金均等返済とは
毎月返済する金額のうち、元金の額が同じ
| メリット | デメリット | |
| 元利均等→おすすめ！ |
| 総支払金額（元金+利子）が多い |
| 元金均等 | 総支払金額（元金+利子）が少ない | 最初の返済金額が大きい |
難しいことは考えず、結論だけ覚えてください！
住宅ローン減税はローン残高の１％なので、出来るだけ住宅ローン残高を減らさないことがポイント。
元利均等の返済方法は元金の返済額が少ないので住宅ローン残高が多くなります。住宅ローン減税を多く受けるためには元利均等で決まりです。
借入期間を30年間とし、毎月の返済額を少なくする
わが家の戦略は11年目で住宅ローンを繰り上げ返済する予定ですが、ここが大事なポイント。
住宅ローンの借入期間を30年間とし、毎月の返済額を少なくするのです。住宅ローンの残高を多くするためです。
最初から借入期間を10年間と設定するなんてアホなことはしないように！
理由は、住宅ローン減税の効果を最大化するためです。
住宅ローン減税を多く受けるためには、毎年の住宅ローン残高を多くしなければいけません。
借入後11年目でできる限り繰上返済する
住宅ローンを減税の期間は10年間です。
11年目からは住宅ローンを借りていることでお得なことは何もありません。
そのため、11年目になったら住宅ローンの残高を繰り上げ返済します！
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3000万円の住宅ローンを返済するシミュレーション
それでは、わが家はどれだけの金額が節約できるでしょうか？計算してみましょう。
| 借入額 | 30,000,000円 |
| 金融機関 |  じぶん銀行 |
| 借入期間 | 30年 |
| 返済方法 | 元利均等 |
| 借入利率（当初借入10年間） | 0.59% |
| 借入利率（11年目以降） | 1.541% |
| 事務手数料（借入時） | 借入額×2.16% |
※金利はわが家が借りたときに適用されたものです
①3000万円を30年間で返済すると、総費用プラス300万円
もし3000万円を30年間かけて返済したら？どうなるかExcelでシミュレーションしてみました。
| 毎月の返済額（１～10年目） | 90,946円 |
| 毎月の返済額（11年目～） | 99,714円 |
| 事務手数料（①） | 648,000円 |
| 支払利息総額（②） | 4,845,001円 |
| 支払元金総額（③） | 30,000,000円 |
| 住宅ローン控除総額（10年間累計）（④） | ▲2,525,988円 |
| 総費用（①+②+③＋④） | 32,967,013円 |
250万円も住宅ローン減税が受けられますね。所得税が250万円も戻ってくるなんて、住宅ローン減税の効果は絶大です。
3000万円借りて、かかる費用は3296万円。たったのプラス300万円ですから、やっぱり低金利はすごいですね。
②3000万円を借入期間30年で借りて11年目で一括返済すると、プラス30万円の利益が出る
つぎにわが家のプランをシミュレーションしてみましょう。
- 3000万円を借入期間30年で借りる
- ただし11年目で残額を繰り上げ一括返済する
| 毎月の返済額 | 90,946円 |
| 11年目の一括返済額 | 20,997,572円 |
| 事務手数料（借入時）（①） | 648,000円 |
| 事務手数料（全額繰上返済時）（②） | 32,400円 |
| 支払利息総額（③） | 1,456,387円 |
| 支払元金総額（④） | 30,000,000円 |
| 住宅ローン控除総額（10年間累計）（⑤） | ▲2,525,988円 |
| 総費用（①+②+③+④＋⑤） | 29,610,799円 |
毎月の返済額は9万円。30年で返済するプランと同じです。
違うのは11年目で2100万円を一括返済すること。
このプランですと、3000万円借りているのに、かかる費用総額は2961万円。
つまり住宅ローンを借りることで39万円の利益が出るんです。
住宅ローンの金利 0.59％ ＜ 住宅ローン減税は借入残高の１％
住宅ローンの金利よりも住宅ローン減税の減税効果が高いので、事務手数料を考慮しても住宅ローンにかかる費用を利益が上回るということです。
11年目で繰り上げ一括返済すると30年で返済するよりも336万円お得
- 30年間返済とシミュレーション
- 11年目繰上返済の結果
を比較すると
| 30年間返済 | 11年目繰上返済 | 差額＝節約額 | |
| 総費用 | 32,967,013円 | 29,610,799円 | 3,356,214円 |
11年目で一括返済をすることによる節約額は約336万円になりました。
ただ、このプランを実現するためには11年目に2100万円の資金を準備しないといけないんですけどね…
まとめ 2019年以降は14年目で住宅ローンを一括返済するべし
住宅ローン減税を最大限に活用すると利益が出るという驚くべき結果となりました。
2019年9月からは住宅ローン減税の期間が10年間から13年に延びます。
なので、14年目で一括返済すれば住宅ローン減税の効果を最大化できるんです。
- 14年目で一括返済できる金額を借りる
- 14年目以降はできる限り繰上返済をして早く返す
といった方法で、できるだけ住宅ローンの負担を減らしましょう。
この低金利がいつまで続くか分かりませんが、家を建てる経済環境としてはとても恵まれている時代だと思います。
住宅ローンで損をしないように、わが家の返済プランが参考になれば幸いです。
住宅ローンを申し込みする際には住宅ローン一括審査申込 を使って複数の金融機関を比べてみてください。
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とても参考になる記事をありがとうございます。教えてください。借入期間を35年ではなく30年としたのはなぜですか？
Tomoさん
コメントありがとうございます。
35年ではなく30年としたのは、イレギュラーな事態が発生して10年目で返せない場合に負担金額が増えるのを抑えるためです。
10年目以降の負担は35年借入のほうが元金が多く残っているため、利息負担が大きくなります。
私の借入条件で10年目で一括返済した場合、35年借入のほうが30年借入より3万円ほど負担が小さくなるのですが、万が一に備えて30年としました。